เปิดมุมมองหน.ภาควิชา สถาปัตย์จุฬาฯ
หนุนเปิดทางชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทย ชี้เป็นโอกาสใหม่ ไม่ใช่ขายชาติ
แนะควรเรียนรู้ถึงแนวทางดึงดูดการลงทุนจากเพื่อนบ้านทั่วโลก
(4 ธ.ค.)
รศ. ไตรรัตน์ จารุทัศน์ หัวหน้าภาควิชา คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
นำเสนอมุมมองวิชาการผ่านเว็บไซต์ terrabkk ในหัวข้อ :
โอกาสใหม่ หรือ ขายชาติ เมื่อชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย
โดยระบุว่า ข้อเท็จจริงนั้น มีเกือบ 100 ประเทศทั่วโลก
ที่อนุญาตให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้
เริ่มจากการนำเสนอให้เห็นว่า ประเทศอื่น ๆ เป็นอย่างไรบ้าง โดยแบ่งเป็น
1.ประเทศที่ไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สำหรับชาวต่างชาติ เช่น
สเปน ฝรั่งเศส อิตาลี คอสตาริกา
2.ประเทศที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน เช่น
โครเอเชีย ตุรกี และเกาหลีใต้
เปิดให้เฉพาะบางสัญชาติที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน
อียิปต์อนุญาตสิทธิการเช่า 99 ปี
ทั้งนี้ได้นำเสนอต่อไปให้เห็นถึงมาตรการเสริมของแต่ละประเทศ
เพื่อป้องกันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น
หรือเพื่อเหตุผลความมั่นคง เช่น
สวิส
มีการจำกัดจำนวนชาวต่างชาติที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในแต่ละปี
สหราชอาณาจักรมีการเก็บภาษีกำไรจากการขายที่สูงกว่ามาก
ซึ่งเรียกเก็บจากกำไรที่ได้จากการขายบ้านในสหราชอาณาจักรโดยชาวต่างชาติ
ส่วนออสเตรเลีย
ปัจจุบันจำกัดเฉพาะประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้
ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นโครงการก่อสร้างใหม่เท่านั้น
ผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมายสามารถถูกตัดสินจำคุกหรือปรับจำนวนมาก
ศรีลังกา ให้ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน
แต่มีภาษีการโอน 100% สำหรับชาวต่างชาติในศรีลังกา
ด้านประเทศแคนาดา จังหวัดชายฝั่งตะวันออกอื่น ๆ รวมถึง
จังหวัดควิเบก ออนแทรีโอ และบริติชโคลัมเบียไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของในต่างประเทศ
ออสเตรเลีย ชาวต่างชาติ ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในออสเตรเลียและบริษัทต่าง ๆ
สามารถซื้อการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ถึง 50% และได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์
หรือที่ดินใหม่เพื่อสร้างอาคารได้ตราบเท่าที่การก่อสร้างเริ่มขึ้นภายใน 12 เดือน
นับจากวันที่ซื้อ สามารถซื้อทรัพย์สินที่เก่ากว่าได้
โดยมีเงื่อนไขว่าอย่างน้อย 50% ของราคาซื้อจะใช้ในการปรับปรุง
นอกจากนี้ในรายงของ รศ. ไตรรัตน์ ยังระบุถึงข้อจำกัดอื่น ๆ
ในการซื้อที่ดินของต่างชาติ ประมาณ 40% ของ 195ประเทศ มีข้อจำกัด
ในการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เช่น
1.ที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศ เช่น ปานามา
ที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศไม่เกิน 6 ไมล์
เม็กซิโก ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใน 62 ไมล์
จากชายแดนระหว่างประเทศหรือ 31 ไมล์จากชายฝั่ง
สเปน ที่ดินทางทหารและที่ดินใกล้พรมแดนระหว่างประเทศ
2.ทรัพย์สินริมน้ำบางแห่ง นิวซีแลนด์ ที่ดิน "อ่อนไหว" รวมถึงเขตสงวน เกาะที่ระบุ
และที่ดินและทะเลสาบทางประวัติศาสตร์หรือมรดก ปานามา การจำกัดที่ดินบนเกาะ ริมชายหาด
สำหรับประเทศที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ในเอเชีย มีดังนี้
1. มาเลเซีย เป็นที่เดียวที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ได้
อสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อได้คือ
"อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก" หรืออสังหาริมทรัพย์เก่าแก่ในยุคอาณานิคม
ชาวต่างชาติสามารถขอที่พักอาศัยในมาเลเซียได้โดยการลงทุนผ่าน
My Second Home Program (MM2H) ซึ่งช่วยให้ชาวต่างชาติได้รับวีซ่า 10 ปี
โดยฝากเงินประมาณ 70,000 เหรียญสหรัฐ และเก็บไว้ในธนาคาร
2.เกาหลีใต้ ไม่มีข้อจำกัดมากมายในการถือครองที่ดิน
การเปิดกว้างสำหรับการลงทุนจากต่างประเทศนี้ค่อนข้างสมเหตุสมผล
เมื่อพิจารณาถึงความเป็นสากลของเกาหลี ชาวต่างชาติเหล่านี้มักต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของตนเอง
สาธารณรัฐเกาหลีนั้นพิถีพิถันในการออกวีซ่าระยะยาว
ยกเว้นที่ เกาะเชจู เกาะเล็ก ๆ แห่งนี้ตั้งอยู่นอกชายฝั่งทางตอนใต้ของคาบสมุทรเกาหลี
เป็นเขตปกครองพิเศษที่อนุญาตให้ทุกคนเข้าชมได้โดยไม่ต้องมีวีซ่า
ในทำนองเดียวกัน เชจูยังมีใบอนุญาตผู้พำนักสำหรับนักลงทุนสำหรับทุกคน
ที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 430,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ
บนเกาะนี้ ใบอนุญาตผู้พำนักดังกล่าวสามารถนำไปสู่การถือสัญชาติเกาหลีได้
3. ไต้หวันเป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในต่างประเทศเพียงเล็กน้อย
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันไม่ได้ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติในการพักอาศัยที่นั่นโดยอัตโนมัติ
ต่างจากประเทศมาเลเซีย,เกาหลีใต้ก่อนหน้านี้ซึ่งมีโปรแกรมการอยู่อาศัยสำหรับนักลงทุน
บางรูปแบบสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติจะต้องผ่านช่องทาง
การย้ายถิ่นฐานปกติเพื่ออาศัยอยู่ในไต้หวันอย่างถาวร
ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านหรือที่ดินที่ยังไม่พัฒนาในไต้หวันได้
4. ญี่ปุ่น ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้
โดยไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในชื่อตนเองได้
ทั้งนี้ชาวต่างชาตินั้นจะต้องมีงานทำ หรือทำธุรกิจ
หรือใช้วีซ่าประเภทใช้ชีวิตในญี่ปุ่นแบบเต็มเวลา
5. สิงคโปร์ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโด บ้าน และที่ดินได้ตามกฎหมาย
สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศที่ง่ายที่สุดในเอเชียในการซื้อคอนโด
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าชาวต่างชาติจะได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินในทางทฤษฎี
แต่จริง ๆ แล้วการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อาจเป็นเรื่องยาก
และมีราคาแพงอย่างเหลือเชื่อในทางปฏิบัติ
การจะถือครองที่ดินเป็นคนต่างด้าวนั้นต้องได้รับอนุญาตจากทางราชการเสียก่อน
การอนุมัติดังกล่าวต้องมีการซื้อจำนวนมาก (คิดมูลค่าที่ดินมากกว่า 20 ล้านดอลลาร์)
และพิสูจน์ว่าการซื้อดังกล่าว เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของสิงคโปร์
ในรายงานยังได้นำเสนอความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์
ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ที่ได้ให้สัมภาษณ์ว่าภาพรวมการถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในไทย
ยังไม่ถึง 49% ตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดไว้
โดยเฉพาะยูนิตที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทมีไม่ถึง 10% ที่คนต่างชาติถือครองอยู่
ส่วนยูนิตที่ราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป มีชาวต่างชาติถือครองอยู่ 20%
กลุ่มชาวต่างชาติประเภทที่ต้องการ Work from Thailand
ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็น Skill Labor, High Technology
เราสามารถกำหนดให้กลุ่มคนเหล่านี้อยู่ในพื้นที่ทางยุทธศาสตร์ต่างๆ เช่น EEC
เพื่อขับเคลื่อนประเทศไปข้างหน้าได้เร็วกว่า
ปัจจุบันต่างชาติมีการถือครองโดยนอมินีอยู่แล้ว
ทำไมเราไม่ทำทุกอย่างให้อยู่บนโต๊ะ
อย่าไปทำใต้โต๊ะแบบผิดกติกา
บางครั้งการที่เราปฏิเสธความจริง ทำให้ความจริงหลบไปข้างล่าง
เป็นตลาดมืด
กลายเป็นเรื่องที่ผิดกฎหมาย
ถ้าเรายกขึ้นมาบนดินเพื่อให้รัฐได้ภาษี ได้ค่าธรรมเนียม
ได้ทุกอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยมากขึ้น
รศ. ไตรรัตน์ ได้สรุปและคำแนะนำว่า
1.คำพูดที่ว่าให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้...เป็นการขายชาติ
นั้นถือเป็นการพูดที่ไม่ได้ศึกษารายละเอียดของเพื่อนบ้าน หรือ
กรณีศึกษาที่ประเทศอื่น ๆ เขาทำกัน
และเป็นแนวความคิดชาตินิยมยุคสงครามโลก(เก่ามาก)
2.การเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ภายใต้เงื่อนไขที่ประเทศนั้น ๆได้ประโยชน์
ไม่ว่าจะเป็นขอบเขตของพื้นที่ รูปแบบการถือครอง คุณสมบัติของคนที่มีสิทธิ์
หรือแม้กระทั่งการผูกรวมกันกับนโยบายส่งเสริมการลงทุน/การทำงาน
ถือเป็นสิ่งปกติที่ประเทศต่าง ๆทำกัน
3.เราต้องยอมรับว่า ความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทย เริ่มน้อยลงไปเรื่อย ๆ
การมีสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นจุดเด่นสำคัญประการหนึ่ง
(สิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง สิทธิ์ซื้อขายแบบFreehold
หรือสิทธิการเช่าระยะยาว Leasehold 60,90ปี) 4.ประเทศไทยเข้าสู่ภาวะ
สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์แล้ว(คือมีผู้สูงอายุ>20%)
จะทำให้ขาดแคลนคนทำงานทุกระดับ เพราะอีกด้านหนึ่งของสังคมสูงวัยคือ
วัยเด็ก วัยแรงงานลดลง การเชิญชวนให้ชาวต่างชาติที่มีความรู้
ความสามารถ มาทำงานถือเป็นนโยบายของประเทศที่ประสบปัญหาสังคมสูงวัยเขาทำกัน
เช่นประเทศญี่ปุ่น สิงคโปร์ และกลุ่มประเทศยุโรป
5.ผู้บริโภคในอนาคตคือผู้สูงอายุ โดยเฉพาะผู้สูงอายุจากประเทศที่พัฒนาแล้ว
การเปิดรับผู้สูงอายุมาเกษียณอายุที่ประเทศไทยแลกกับ
การถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องคู่กัน(ปัจจุบันไทยมีวีซ่าระยะยาว5+5ปี แต่ต้องแจ้ง ตม.ทุก 90 วัน)
ทั้ง ๆ ที่ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางของการเกษียณอายุ(Retirement Destination)
เพราะเรามีจุดเด่นเรื่อง การบริการทางการแพทย์ อาหาร อากาศ ค่าครองชีพ
มีจุดอ่อนที่สำคัญคือการถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์
หากเรามีกฏเกณฑ์ที่ชัดเจน เช่น พื้นที่เป้าหมาย รูปแบบและราคาของอสังหาริมทรัพย์
จะทำให้ประเทศไทยเป็นสวรรค์ของผู้สูงอายุที่เกษียณ
แล้วจะนำมาสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ สังคมสูงวัยอีกมากมาย
6.ธุรกิจสังคมสูงวัย มีตั้งแต่การดูแลสุขภาพ อาหารการกิน การตกแต่งบ้าน
การท่องเที่ยว การประกันชีวิต เทคโนโลยีในการดูแลผู้สูงอายุ ฯลฯ
จะสามารถสร้างงาน สร้างโอกาสทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย
เพราะผู้สูงอายุกลุ่มที่สามารถเดินทางมาเกษียณที่ต่างประเทศได้นั้น
มักจะเป็นผู้สูงอายุที่มรายได้สูง มีระบบประกันสุขภาพ
มีบำเหน็จ-บำนาญชัดเจน สรุปคือมีกำลังซื้อสูง
7.เราสามารถตั้งกองทุน การอุดหนุนระหว่างกลุ่ม (Cross Subsidy)
จากค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้สูงอายุต่างชาติ
มาเป็นกองทุนดูแลผู้สูงอายุในพื้นที่เหล่านั้นได้
เป็นมาตรการที่สามารถลดความเหลื่อมล้ำในระดับพื้นที่ได้เป็นอย่างดี
8.อย่างไรก็ตามการค่อยๆเปิด ทดลองทำในบางพื้นที่
และบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นสิ่งที่ต้องตัดสินใจเริ่มทำทันที ...
ขอขอบคุณ และขอสนับสนุน สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.)
ที่ศึกษามาอย่างดีและกล้านำเสนอเรื่องนี้
และขอให้กำลังใจทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องให้ดำเนินการให้สำเร็จโดยเร็ว(อย่างรอบครอบ)
ก่อนที่ประเทศไทยจะอยู่ลำดับสุดท้ายการพัฒนา
https://mgronline.com/politics/detail/9650000115376
